El Loan to Value (LTV) es un ratio que sirve para analizar el riesgo de las inversiones inmobiliarias. Mide la relación entre la deuda de un préstamo hipotecario y el valor de un inmueble. Así, un préstamo de 300.000 euros sobre una vivienda tasada en 375.000 euros significa que la operación tiene un Loan to Value (LTV) del 80%. Es decir, el préstamo representa un 80% del valor del activo que garantiza la operación.
El Loan to Value se calcula dividiendo el importe del préstamo entre el valor del inmueble. Así, un préstamo de 300.000 euros sobre un inmueble valorado en 375.000 euros aportado como garantía basta dividir 300.000 euros / 375.000 euros = 80%.
El Loan to Value de una operación es un ratio que indica el «colchón» que tiene la entidad financiera en caso de impago del prestatario y sea vea obligada a subastar el activo.
En el siguiente cuadro se observan tres inmuebles diferentes con la misma valoración (375.000 euros). Tres entidades financieras han concedido diferentes préstamos a sus propietarios. En concreto, se han concedido 300.000 euros al propietario del inmueble número 1; 225.000 euros al propietario del inmueble número 2 y 150.000 euros al propietario del inmueble número 3.
A pesar de que los tres inmuebles tienen el mismo valor, la entidad financiera que ha financiado 150.000 euros al propietario del inmueble número 3 es la entidad que asume menos riesgos. Así, en caso de impago del prestatario, tiene más «colchón» de seguridad que las otras dos entidades para ejecutar la garantía hipotecaria del préstamo y subastar el inmueble y recuperar el capital pendiente.
| Inmueble | Tasación | Préstamo | Loan to Value (LTV) |
|---|---|---|---|
| 1 | 375.000 € | 300.000 € | 80% |
| 2 | 375.000 € | 225.000 € | 60% |
| 3 | 375.000 € | 150.000 € | 40% |
El Loan to Value es uno de los principales parámetros a la hora de invertir. A modo de ejemplo, a continuación se adjunta una oportunidad de inversión a 12 meses con una rentabilidad del 10,5% anual en activo y un Loan to Value del 62,3%.
Sin entrar a valorar otros aspectos de la operación como pueda ser la ubicación del activo, la demanda, etc… las operaciones con un loan to value más bajo tienen menos riesgo.
Como parámetros orientativos se puede afirmar que las operaciones de inversión con un Loan to Value inferior al 60% tienen un riesgo bajo (existe margen suficiente en caso de impago por parte del prestatario); las operaciones con un Loan To Value entre el 60% y el 80% tienen un riesgo medio; y las operaciones con un Loan To Value superior al 80% podría considerarse que tienen un riesgo alto.
Es importante advertir que el Loan to Value es un parámetro que mide la relación entre el préstamo concedido y el valor del activo. Dicho parámetro no recoge las contingencias de una ejecución hipotecaria como la venta por un menor inferior al tasado inicialmente por cambios en el sector inmobiliario o necesidad de venta rápida ni los costes de las ejecuciones hipotecarias (subasta, costes legales, intereses de demora…).