El crowdfunding inmobiliario es un tipo de inversión que consiste en la financiación colectiva de proyectos inmobiliarios a través de plataformas que ponen en contacto a promotores inmobiliarios con inversores interesados en obtener una rentabilidad.
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Las inversiones en plataformas de crowdfunding inmobiliario suelen hacerse de dos formas; mediante un préstamo directo al promotor o adquiriendo participaciones sociales de una sociedad donde también participa el promotor. Cada una de estas opciones tiene sus ventajas e inconvenientes.
En las operaciones de tipo préstamo, se firma un contrato de préstamo entre el promotor y los inversores, los cuales recibirán unos intereses según un calendario de pagos establecido. En caso de impago, la plataforma de crowdfunding inmobiliario deberá reclamar al promotor, en nombre de los inversores, el pago de las cantidades pendientes así como los intereses de demora correspondientes. Si el promotor no realiza el pago, será necesario acudir a un procedimiento judicial para la ejecución de las garantías aportadas.
Los riesgos del crowdfunding inmobiliario son diferentes si hacemos la inversión en forma de préstamo (crowdlending) o si adquirimos participaciones sociales de una sociedad (equity crowdfunding) donde participa el promotor.
A continuación vamos a analizar los riesgos desde ambos tipos de inversión desde una triple perspectiva, la liquidez, la certeza en los pagos y las garantías de la operación.
Los operaciones de crowdfunding inmobiliario de tipo «préstamo» tienen un calendario de pagos, de forma que el inversor tiene certeza sobre las fechas en que se cobrará el capital y los intereses. En caso de retraso en el pago en la fecha pactada, el prestatario suele estar obligado a abonar al inversor intereses de demora.
Por el contrario, en las operaciones de tipo «equity» el inversor se convierte en co-promotor del desarrollo inmobiliario que financia. No existe una calendario de pagos inicialmente establecido en el momento de realizar la inversión. El inversor asume los retrasos hasta que el activo entre en explotación o se produzca la venta la venta del activo a un tercero. La sociedad es la encargada de alquilar el activo, gestionar el cobro de los recibos y abonar en forma de dividendos (mensuales, trimestrales o anuales) a los inversores/accionistas la parte proporcional en función de su participación en la sociedad.
En las operaciones de crowdfunding inmobiliario de tipo «equity» existe una sociedad que es titular de un activo que respalda la inversión; y los inversores son accionistas de dicha sociedad. La sociedad es la encargada de alquilar el activo, gestionar el cobro de los recibos y abonar mensualmente la renta a los inversores en función de su participación en la sociedad. Asimismo, es la encargada de vender el activo y repartir la plusvalía de forma proporcional entre los inversores.
Algunas plataformas de crowdfunding inmobiliario (no todas) ofrecen operaciones de tipo «préstamo» con un bien inmueble como garantía hipotecaria como colateral. En caso de impago, la plataforma vende el activo y los inversores recuperan el capital de la misma manera que los bancos ejecutan las viviendas en caso de impago de un préstamo hipotecario. La existencia de un inmueble como garantía reduce los riesgos de la inversión en crowdfunding inmobiliario aunque hay que analizar su valoración y el Loan to value (LTV) de la operación.
A continuación recogemos tres de las mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario de Europa teniendo en cuenta el equipo y la trayectoria, elementos imprescindibles para escoger una plataforma con garantías.
